Мы находимся в ситуации когда государство сняло с себя ответственность за управление социально значимым сектором гражданского общества – жилищно-коммунальным хозяйством и передало эту ответственность гражданам РФ. Но готовить и обучать граждан качественному управлению ЖКХ сейчас готовы лишь единицы.

За последние две недели состоялись две встречи с жителями на тему создания ТСН (Товарищество Собственников Недвижимости) и улучшение жилищных условий в микрорайоне. Инициаторами данных встреч стали: ТОС "Правые Чёмы", Совет Молодёжи Советского района, АНуО "Альтернатива в ЖКХ".

Сразу несколько тем подверглись обсуждению, которые в совокупности помогают разобраться что делать в сложившейся ситуации:

1. Выбор способа управления многоквартирным домом;
2. Отличия двух способов управления УО и ТСН;
3. Концепция эффективного управления содержанием общего имущества МКД.

Для справки: С 1 сентября 2014 года введена новая форма организации «Товарищество собственников недвижимости ТСН» вместо ТСЖ.

По новому законодательству, в том числе, и Жилищному Кодексу, собственники жилья в многоквартирных домах должны самостоятельно определиться, как им жить дальше – справляться в одиночку с коммунальными проблемами, отдать себя в руки управляющей компании или объединиться с другими жильцами в товарищество собственников недвижимости (ТСН).

Необходимо принять решение каждому собственнику жилья насколько эффективны и надёжны три способа управления, а именно: непосредственное каждым собственником жилья, товариществом собственников недвижимости (ТСН), управляющей организацией (УО).

Рассмотрим два самых сильных конкурента. ТСН и УО изначально имеют противоположные цели:

• УО имеет целью при управлении получить прибыль из наших платежей.
• ТСН все собранные денежные средства от жильцов направить на улучшение качества обслуживания и поддержание в технически исправном состоянии свой жилой фонд.

При управлении ТСН своим многоквартирным домом к числу недостатков можно причислить только один – взятие ответственности за эффективность использования своих денежных средств на себя, да и, то только потому, что мы не привыкли это делать!

Управление ТСН многоквартирным домом имеет следующие преимущества:

• Направлять денежные средства, собранные по тарифам на содержание, текущий и капитальные ремонты, на установку приборов учёта по холодной горячей воде, отоплению, что гарантирует практическое снижение платежей по жилищно-коммунальным услугам от 30% до 50%;
• Возможность накапливать денежные средства, собираемые на капитальный ремонт, для реального оказания услуг жильцам по благоустройству территории, прилегающей к многоквартирным домам, например, ограничению проезда автомобилей с целью создания экологически более безопасных условий проживания, озеленению территории и т.д;
• Повышать оплату уборщикам подъездов, дворникам, что даст возможность резко повысить качество уборки, благоустройства придомовой территории.
• Контролировать показатели качества предоставленных жилищно-коммунальных услуг, например, температуру горячей воды по приборам учёта, которая должна быть в диапазоне не ниже 50-75º С по ГОСТ России 51617-2000 «Жилищно-коммунальные услуги»;
• Использовать энергосберегающие технологии при потреблении воды, отопления, электроэнергии.

Например, в центральном районе работает ТСН «Ольги Жилиной, 60» с 12.03.2002 года. По приборам учёта фактическая экономия ТСН относительно тарифов на 01.01.2008 года ежегодно составляет:

• По водоснабжению и водоотведению (канализованию) 34,8%;
• По отоплению 35,9%:
• По подогреву воды 28,8%;
• По текущему содержанию жилья 21,9%.

Экономия по водоснабжению горячему и холодному объясняется тем, что расчёт тарифа 130 руб. на человека произведён, исходя из суточной нормы потребления холодной воды на человека 210 литров, а горячей – 140 литров! Следовательно, практически среднестатистическая норма потребления холодной и горячей воды значительно меньше, что и является прямой экономией.

Управление жильём через УО имеет ряд недостатков по сравнению с ТСН, а именно:

• УО будут устанавливать дополнительные платежи к утверждённым тарифам за содержание и текущее обслуживание жилья, т.к. «Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учётом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год» согласно пункта 7 ст. 156 ЖК РФ.
• УО будут оказывать жилищно-коммунальные услуги при условии оплаты жильцами дополнительной стоимости услуг: водопроводные и канализационные, общестроительные, электромонтажные и прочие на основании Решения горСовета. Но как будут и на что расходоваться денежные средства, собранные по тарифам на содержание и текущее обслуживание жилья, не известно!
• УО при предоставлении коммунальных услуг оплачивает НДС в размере 18%, а ТСН нет! Например, размер НДС за год составляет 378 681 руб. для домов Красный Проспект 51/2-51/6, Советская 36/1, Фрунзе 3. Данная сумма просто передана государству из наших платежей, а при наличии ТСН она могла бы быть направлена на решение наших проблем.
• УО максимально сдерживает включение многоквартирных домов в Федеральную адресную программу по капитальному ремонту. Так, например, дом по адресу Красный Проспект 51/3 подал заявку на участие в этой программе, но УК «СПАС-ДОМ» потеряла её и не может найти. В настоящее время жильцы многоквартирного дома могут подать заявку на участие в Федеральной адресной программе только через УО.
• УО устанавливают приборы учёта тепла, воды за свой счёт, но разницу между показаниями общего счётчика и размером денежных средств, собираемых по тарифам, она не торопиться направить на снижение оплаты своих услуг жильцам, она их присваивает себе.
• УО собирает денежные средства с рекламопользователей, но нам неизвестно как она делится с жильцами своей прибылью, которую она зарабатывает на наших домах.

УО и ТСН исходно имеют прямо противоположные цели. Цель УО - максимизировать прибыль путём стремления завысить размеры тарифов на обслуживание и предоставление услуг в минимальном объёме и качестве жильцам. Цель ТСН - все собранные денежные средства от жильцов, использовать на улучшение качества обслуживания и минимизировать тарифы на предоставленные услуги.

УО и ТСН исходно имеют разные стартовые условия. УО - значительно более организованы и технически подготовлены для достижения своей цели - получения прибыли, т.к. как правило, учредители умеют получать дивиденды. ТСН - не имеют материально-технической базы, жильцы слабо организованы, не имеют необходимой управленческой квалификации, не готовы в большинстве своём к принятию сложных организационно-технических решений с учётом специфики своего дома и т.д. (например, в вопросах установления приборов автоматического учёта энергоносителей, ресурсов и т.д.).

Очень похоже, что сейчас значимой расшифровкой ЖКХ становится – Живите Как Хотите. Государство, издав Жилищный Кодекс РФ (ФЗ № 188 от 29.12.2004 года), по факту столкнуло на рынке ЖКХ двух не равномощных участников c разными организационно-правовыми формами: с одной стороны коммерсанта (Управляющую Организацию) и, с другой, некоммерческое - ТСН, что приводит к нарастанию социальной напряжённости и углублению конфликта интересов.

Исходя из практики Автономной Некоммерческой управляющей Организацией "Альтернатива в ЖКХ" необходимо признать, что 70-80% собственников не готовы принимать технические, экономические решения по модернизации, реконструкции общего имущества МКД, установке систем автоматического контроля потребления собственниками МКД электроэнергии, теплоносителя, ресурсов с целью сокращения коммунальных платежей до 2-х раз. Главной задачей является повышение их уровня квалификации и компетенции в части подготовки и принятия ими решений на общих собраниях по вопросам хозяйственной деятельности при управлении МКД.

Руководствуясь задачей повышения квалификации и компетенций были проведены два собрания в помещении ТОС "Правые Чёмы" (школа 119, ул. Тружеников 16а). Ведущим выступил директор АНуО "Альтернатива в ЖКХ" Кустов Анатолий Алексеевич. У меня, как участника собраний, выработалось мнение, что сфера ЖКХ - это не второстепенная тема за которую нужно браться лишь после выхода на пенсию. Это тема, в которой можно и нужно набираться управленческих и хозяйственных компетенций, при этом работая на благоустройство своего жилья и своих соседей! В этой теме может происходить связь поколений, потому что в комфортном проживании заинтересованы все, вне зависимости от возраста. Организовав эффективное управление своим МКД мы вкладываемся в благоустройство и развитие микрорайона. Видимо, так понял текущую ситуацию и потенциальные возможности не только я, но и представители некоторых МКД. В связи с этим работа по созданию ТСН уже началась! Продолжение следует...