Елена Короткова: "Город не все знает о себе!"

Автор: Чижиков Роман Сергеевич
Дата публикации: 02.10.2015 (03:55)

Информация помечена тегами:

ИнфоНарод Елена Короткова Новосибирск Города и территории завтра: инструментарий позитивных перемен

47840
* количество прочтений.

30 сентября, в отеле Азимут состоялась 2-я сессия урбанистической конференции "Города и территории завтра: инструментарий позитивных перемен".

 

На пленарном заседении по стратегическому планированию развития региона выступила Елена Короткова, старший аналитик Московской школы управления "Сколково". Тема ее доклада звучала так: "Пространственно экономический ландшафт города: скрытые ресурсы развития".

 

"Город не все знает о себе!"

 

Вопрос оптимизации городских ресурсов Елена поставила впереди всего доклада. Подобно японским мастерам бережливого производства, она предлагает использовать "скрытые" возможности города. 

 

 

В своем анализе Елена показывает структуру доходов Новосибирска. Условно говоря, все доходы делятся на три группы:
1) Доходы от физических лиц: НДФЛ;
2) Доходы, связанные с собственной пространственной базой: налог на имущество ФЛ, аренда и продажа земельных участков, земельный налог;
3) Наименее понятная группа это "прочие доходы". 

 

Стоит отметить, что НДФЛ является процикличным доходом. То есть, когда все хорошо НДФЛ стабилен, а когда наступает кризис, то НДФЛ падает гораздо быстрее чем городская экономика. Так же Елена подчеркнула, что НДФЛ слабо администрируется мэрией, все "рычаги" находятся на федеральном уровне. Тем не менее, на протяжении последних 8 лет, большую долю дохода занимает именно этот источник.

 

По сравнению с Уфой и Хабаровском, Новосибирск выгодно отличается количеством муниципальной и частной земли. Город выставляет землю на торги, при этом, по статистике, каждые третьи торги не оканчиваются сделкой. Понижается стоимость самой земли. В среднем каждый участок проходит через 3-е торгов.

 

 

По карте видно, что выставляются на торги, преимущественно, земельные участки вблизи центра города. Происходит интенсификация. Елена отмечает, что это, вроде как, положительная история, но плохо, что участки используются для точечной застройки, а не для заполнения "функциональных лакун".

 

 

При разложении доходов города по районам, мы видим некоторую не пропорциональность. Так, например, Калининский район при меньших налоговых отчислениях имеет больше капитальных вложений со стороны города. И это не есть плохо, все зависит от прогнозов и ожиданий от района.

 

Вообще, для городской статистики проблемным является вопрос о площади федеральной и региональной земли. Это лишний раз подчеркивает, что "Город не все знает о себе!".

 

"Мы гораздо богаче, чем нам кажется на первый взгляд"

 

В сравнении с федеральным максимумом, местный земельный налог меньше. Например, ставка на использование земли под индивидуальные гаражи и гаражные кооперативы 0,5%, а федеральный максимум состовляет 1,5%. Разумно "подкрутить" налоги для одних землепользователей, чтобы дать возможность развиваться другим. Елена подчеркивает, что это хороший задел для дальнейшего развития, так называемый скрытый ресурс.

 

Чтобы начать использовать скрытые ресурсы развития, городу стоит обращать внимание на синхронизацию экономической и пространственной стратегии с любыми локальными действиями по управлению ресурсами. Рекомендуется начать капитализировать прибрежные зоны и акватории. На сегодняшний день достаточно много таких территорий не используются вообще. И последнее, нужно оценивать изменения зонирования в городе с точки зрения налоговых результатов.

 

 

Фотограф и соавтор публикации: Ирина Бертенёва

 

Поддержите автора публикации

Быть автором - это не просто. Много сил уходит на то, чтобы добыть информацию, написать о ней публикацию и оформить её внешний вид. Сообщество ИнфоНарод.РФ не платит зарплат, но каждый день появляются новые публикации! Главной мотивацией наших авторов служит стремление донести до людей важную информацию, обратить внимание общества на волнующую тему. Если Вам понравилась публикация своим содержанием и/или оформлением, то, пожалуйста, поддержите автора рублём. Тем самым Вы покажете всему сообществу ИнфоНарод.РФ, что данная публикация действительно ценна и удачна. А автор сможет хоть немного компенсировать затраченное время.

рублей
Подборка похожих публикаций по тегам:

12.01.2016 (02:56)

5

8064

В.А. Коптюг. Последнее интервью

Информация поступила от:

-> Смятое время... Смятые судьбы...
Логотип

16.12.2016 (23:34)

2097

Спасём библиотеку!

Информация поступила от:

-> Большой Академгородок
Логотип

Раздел комментариев к данной публикации:


Автор комментария: Незарегистрированный пользователь
Дата публикации: 02/10/2015 (04:47)

Это на фоне реальной жизни треп, заполнение звоном. Специфическое понимание "развития". Не развитие как условия развития человека, на территориипроживающего, а откуда качнуть денюжку. Но город - не предприятие, которое должно приносить в кассу чиновников прибыль, город среда для жизни. Однако, как всегда, жители-то приняты за ничтожный фактор.


Автор комментария: Незарегистрированный пользователь
Дата публикации: 02/10/2015 (14:23)

Дерьмо все эти урбанисты - только городские леса да парки рубить горазды, вот и вся наука сколковская


Фотография пользователя
Автор комментария: Борис Алексеевич Сысоев
Дата публикации: 03/10/2015 (00:17)

Скрытые ресурсы развития Новосибирска

29 СЕНТЯБРЯ 2015, 17:44
 
Елена Короткова, старший аналитик Московской школы управления "Сколково"
 

Фотография пользователя
Автор комментария: Борис Алексеевич Сысоев
Дата публикации: 03/10/2015 (00:26)

Новосибирску рекомендовали уходить от зависимости от НДФЛ

 
Эксперты «Сколково» считают, что мэрия должна больше внимания обращать на земельный и имущественный налоги.

Об этом заявила на урбанистической конференции в Новосибирске старший аналитик Московской школы управления «Сколково» Елена Короткова. 

— У большинства городов РФ значительную часть поступлений в бюджет составляет НДФЛ, и с годами доля этого источника доходов растет. С нашей точки зрения, НДФЛ — не самый контролируемый доход для города, поскольку ни база, ни ставка этого налога не зависят от административного ресурса муниципалитета (в 2015 году 3,5 млрд рублей от базы НДФЛ города было перераспределено в пользу регионального бюджета — ред.). Неизбежно возникает вопрос в управлении: насколько город способен контролировать такую неустойчивую базу для своего бюджета, — подчеркнула в своем выступлении Короткова. 

Коллегу поддержал Андрей Шаронов, ректор Московской школы управления «Сколково». 

— НДФЛ вместе с налогом на прибыль компаний являются процикличными налогами: когда экономика развивается, и дела у физических лиц и предприятий идут в гору, то сборы получаются большими, а когда наступает кризис, то сумма собранных налогов падает, причем быстрее, чем экономика региона в целом. Поэтому, при опоре на НДФЛ есть риски — вы просто не управляете этими доходами и лишаетесь их, что ставит под угрозу обязательства по выполнению намеченного бюджета муниципалитета или субъекта РФ, — объяснил ситуацию эксперт. 

 

Елена Короткова добавила, что НДФЛ невыгоден городскому бюджету не только с точки зрения малой доходности в кризис, но и с точки зрения плохой собираемости и низкого контроля со стороны налоговых служб. 

— Мы все знаем о проблеме серых доходов, черных зарплат, о сокрытии части доходов населением (по данным минтруда, доля серых зарплат в области достигла 40 % — ред.), — уточнила она. 

По оценкам представителей «Сколково», перечисленные риски не касаются земельных налогов и налогов с имущества, которое город либо продает, либо сдает в аренду или использует иным образом, поскольку доход с этих позиций есть всегда: и в кризис, и в благоприятные времена. 

— В этом смысле объекты недвижимости априори не могут быть скрыты, не могут избежать подробной описи и фиксации в земельных реестрах, поэтому и аренда, и продажа, и налог с недвижимого имущества выглядят наиболее привлекательными и перспективными для бюджета города, особенно в кризисных ситуациях, — перечислила Короткова. 

Представители «Сколково», в целом, отметили Новосибирск, как максимально независимый от дотаций из федерального бюджета город (40 %). Однако, по данным экспертов, сегодня только четверть доходов в бюджет связана с получением средств от использования земельных ресурсов. 

Для решения этой проблемы, по словам Коротковой необходимо провести сбор и обработку данных о землях, более четко классифицировать их на муниципальные, региональные и федеральные, что позволит определить компетенцию города в установлении налоговых ставок и количество земель, которыми мэрия может непосредственно распоряжаться. 

Следующим шагом, по мнению эксперта, должна стать спецификация земель перед аукционом и при определении налоговых тарифов. 

— Сегодня количество разнообразных видов использования земель и гибкость их спецификации в Новосибирске оставляют желать лучшего. В Уфе, Казани и Самаре разработана значительная вариация земельных налогов в зависимости от спецификации земель. На наш взгляд, этот механизм может быть использован как транслятор воли города и инструмент развития конкретных городских территорий. Муниципальные власти могут на законных основаниях повышать налог на тот или иной вид земельных участков, стимулируя или ослабляя спрос на тот или иной принцип использования земли, — заключила эксперт. Она заметила, что Новосибирск этот налоговый потенциал полностью не задействовал, поэтому у города есть хороший задел на получение дополнительных доходов при работе в этом направлении. 

Дифференциация земли под различные нужды и гибкие форматы ее использования, по мнению Елены Коротковой, также снимет проблему спроса на аукционах. Согласно анализу представителей «Сколково», в Уфе таким образом решилась проблема невостребованности некоторых земельных участков, которые выставлялись на торги годами. При смене спецификации, к ним возник интерес у представителей бизнес-сообщества, который ранее не проявлялся. Для Новосибирска, отметила Короткова эта проблема также характерна, так как в городе не редки случаи, когда аукционы на освоение земельных участков раз за разом проходят безрезультатно, что необоснованно снижает стоимость ценного ресурса — городской земли. 

В целом, по мнению экспертов Московской школы управления «Сколково», для получения бОльших доходов в бюджет город должен занимать проактивную позицию, эффективно используя имеющиеся территории и ресурсы, задействовав недоиспользованные арендные и налоговые механизмы получения прибыли с земли и объектов недвижимости. 

Комментируя выступление экспертов, мэр города Анатолий Локоть отметил, что над прозвучавшими предложениями необходимо серьезно подумать. 

— Это интересно: смотреть на лица представителей муниципальной власти, которые 7 дней в неделю 24 часа в сутки занимаются темой и вдруг видят, что все данные по отдельности известны, а когда их складываешь вместе, то получается нелогичная картина, — заявил в разговоре с корреспондентом Infopro54 Андрей Шаронов. 

По его словам, власти не всегда видят все ресурсы, которыми располагают и не всегда понимают, что нет заинтересованности бизнеса, ожидаемых налоговых доходов и синергии от проектов, которые они реализуют. 

— Власть вкладывается в одну часть города, но она по каким-то причинам уже не интересна бизнесу и он стоит в стороне. В результате, не происходит мультипликации ресурсов. Часто у власти «замыливается глаз» и они не видят этих вещей, поэтому время от времени им важно послушать стороннего наблюдателя, отойти от ситуации и увидеть, что на самом деле многое можно скорректировать простыми управленческими решениями, увеличением доступа к информации. За счет этого можно получить осязаемые результаты в рублях и квадратных метрах, во времени, в снижении ряда проблем, которые существуют в городе или регионе, — констатировал Шаронов.

Фото: Ростислав Нетисов, пресс-служба ВТБ


Фотография пользователя
Автор комментария: Борис Алексеевич Сысоев
Дата публикации: 11/10/2015 (21:03)

«То, что мы напринимаем, выстрелит в 2018 году»: застройщики Новосибирска отдали мэру новые нормативы

 

© Кирилл Канин
© Кирилл Канин
сегодня, 07:45

Изменением правил застройки Новосибирска занимаются девелоперы в рабочей группе при мэрии. Однако обсуждаемые нормативы, где парковки потеснят зоны для выбивания ковров, могут стать прозрачнее действующих. Алексей Мазур оценил нововведения, которые обсудят на публичных слушаниях 15 ноября.

При мэре Новосибирска начал работу общественный экспертный совет, на котором предполагается обсуждать самые значимые решения в области градостроительства. Чтобы совет принимал взвешенные решения, он был составлен из представителей застройщиков, проектировщиков и общественности — примерно в равном количестве.

В данный момент работа идет в трех рабочих группах — по изменениям в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), по общественным пространствам и по улучшению транспортной ситуации в городе.

Наиболее активная работа ведется в группе по ПЗЗ, большинство которой составили именно застройщики. Это неудивительно, ведь нормы, заложенные в ПЗЗ напрямую влияют на строительный бизнес, сказываясь на стоимости строительства. В нынешней экономической ситуации для многих строительных компаний уже даже не вопрос — больше будет прибыль или меньше. Их интересует, удастся выжить или нет.

Благодаря живой заинтересованности застройщиков и планировщиков, рабочая группа по ПЗЗ оказалась самой активной. Был предложен целый ряд поправок, которые делают более прозрачными и понятными требования к жилой застройке Новосибирска.

Я посетил заседание этой рабочей группы и понаблюдал, как обсуждаются подобные вопросы в среде профессионалов с небольшим добавлением общественников.

Вел заседание глава департамента строительства и архитектуры мэрии Алексей Кондратьев. Присутствовали главный архитектор города Владимир Фефелов, замначальника управленияархитектурно-строительной инспекции (УАСИ) Евгений Улитко и члены совета, не входящие в рабочую группу.

Первое время мне было трудно понять о чем именно идет спор. Фигурировали парковочные места и квадратные метры, и расчет про текущее состояние, а также ссылки на Алексея Джулая («Дискус Плюс»), Валерия и Дмитрия Червовых (концерн «Сибирь»), которых «сто метров устраивает». А гендиректор СК «Метаприбор» Владимир Мартыненков качал головой и говорил: «если Червов считает, что сто метров нормально — значит, он посчитал плохо».

Через полчаса горячего обсуждения в моей голове начало проясняться. Так в определенный момент чувствует себя человек, изучающий английский — сначала ты не понимаешь, о чем идет речь, а потом вдруг втягиваешься в разговор.


 

Вторая половина парковочных мест строилась не всегда. Кто-то приносил справку из гаражного кооператива, кто-то «размещал» «новые парковки» на месте прежних

Так вот, речь шла о новом нормативе по количеству парковочных мест при строительстве жилья. В действующих нормах на каждую квартиру площадью менее 40 кв. м. полагалось ½ парковочного места, а на каждую квартиру площадью более 40 кв. м. — одно парковочное место.

При этом от застройщиков требовалось половину парковок размещать на участке, выделенном под строительство, а вторую половину можно было расположить на других территориях (например, вдоль дорог) в пешей доступности от строящегося дома.

В реальности вторая половина парковочных мест строилась не всегда. Кто-то приносил справку из расположенного поблизости гаражного кооператива, что они готовы предоставить требуемые парковочные места (только заплати), кто-то «размещал» «новые парковки» на том месте, где до него их уже разместили другие застройщики (и так пять раз).

Любопытно, что если в общественном сознании застройщики и чиновники строительства и архитектуры мэрии воспринимаются «как одна мафия», то на рабочей группе было видно, что чиновники «подкалывают» строителей. Про «справку из гаражей» и «знаем, пять раз в одном месте» прозвучало из их уст. Правда, оговаривались: «к здесь присутствующим это не относится».

Теперь было решено отказаться от этой «лазейки» и все требуемые парковочные места размещать только на территории участка, выделенного под строительство. А норматив исчислять не от числа квартир, а от общей площади здания.

Но встал вопрос: а каким должен быть этот норматив? Еще в начале лета УАСИ подсчитала, что это — одно парковочное месте на 80 кв. м. застройки, и рабочая группа проголосовала за это решение. Но потом строители решили, что данный норматив слишком жесткий.

Если посмотреть на предыдущий, то он был еще жестче. Для квартир менее 40 кв. м. получалось одно парковочное место на 50–80 квадратов (в зависимости от размера квартиры), для квартир более 40 кв. м. — средний размер квартиры. Вряд ли он сильно превышал те самые 80.
 

Новогетто: какое будущее ждет комплексную застройку в Новосибирске

Но если учесть, что реально на участке надо было размещать только половину от парковок, то понять застройщиков можно. Зазвучали цифры 100, 120 и даже 150 кв. м. Была поднята важная тема — потребность в парковках зависит от места расположения объекта и работы общественного транспорта. Кондратьев отметил, что это важно, и что в этом направлении надо работать, но сейчас надо выдать поправки в ПЗЗ до конца года, а потому мы не можем их слишком усложнять. «Надо сделать так, чтобы не ухудшить положение строителей в сложной экономической ситуации», — это было лейтмотивом выступлений.

Такая позиция вызвала резкое неприятие у главного архитектора Новосибирска Владимира Фефелова, который едко и с юмором высказывался «с галерки» то о корысти застройщиков, то о нестойкости ведущего — Кондратьева. «Строительство — процесс, растянутый во времени, то, что мы сейчас напринимаем, выстрелит в 2018 году, кризис уже кончится!» — заметил Фефелов.

Некоторое время казалось, что застройщики мечутся в замкнутом круге — как впихать на участок больше парковок, сохранить зоны для спорта, отдыха, зелени и не уменьшить застройку. В конце концов, все же парковка немного «потеснила» другие зоны двора за счет «зоны хозяйственного назначения». Это оказался советский рудимент — зона для выбивания ковров.
 

Совет-то общественный, решений не принимает, советы только дает. А к чьему совету больше прислушиваться, это уж пускай мэр решает

Несмотря на попытки координатора «Искалеченного Новосибирска» Михаила Рязанцева протестовать, норматив по парковкам вновь был поставлен на голосование. Выяснилось, что за 80 кв. м. недвижимости на одно машиноместо только Рязанцев, остальные — за более мягкие нормативы. При рейтинговом голосовании наибольшее число голосов получили варианты 100 и 110 кв. м. Окончательное решение не приняли, но передали мэру итоги рейтингового голосования. Также открытым остался вопрос о «нижней границе» — «не менее 0,5 парковочных мест на квартиру» или «не менее 0,7 парковочных мест на квартиру». Данный норматив окажетсякритичным для строителей «муравейников» из небольших студий.

Уже после заседания Михаил Рязанцев возмущался в разговоре со мной: «Как так, взяли и отменили? Большинство ведь застройщиков здесь». Я ему посоветовал в принципиальных случаях записывать особое мнение в протокол. Совет-то общественный, решений не принимает, советы только дает. А к чьему совету больше прислушиваться, это уж пускай мэр решает.

После парковок перешли к другому нормативу, определяющему плотность застройки. Сейчас действуют нормативы, определяющие плотность населения на гектар. Это довольно лукавые нормативы, потому что с одной стороны, никто не знает, сколько именно людей будет жить в строящемся здании, с другой — норматив считался на некий гектар, в который входит не только застраиваемый участок, но и окружающие территории. И тут свобода для творчества — как именно провести границы гектара.

Теперь плотность населения как критерий, ограничивающий застройку, меняется на плотность застройки. Застройщику разрешается возводить здание, чья суммарная надземная площадь не может превышать площадь участка, умноженную на некоторый коэффициент. В вопросе данного коэффициента градостроительная мысль собравшихся билась между числами 2 и 2,5.

Рязанцев заметил, что таким коэффициентом надо ограничивать не только жилые, но и нежилые здания. Советник мэра Александр Ложкин подтвердил, что в городах мира такие коэффициенты ограничивают любую застройку — от жилья до складов.

В ходе спора по нормативам участники дискуссии постоянно спрашивали представителя УАСИ Евгения Улитко, как он относится к нормативам по парковкам, по территории двора, по плотности застройки. Он был на стороне более жестких нормативов: «Основное количество жалоб касается того, что некуда поставить машину». «А пусть покупает место в подземной парковке, которая пустует, и ставит! Но нет, ему хочется бесплатно!» — возмущались строители, которых заставляют возводить невостребованные подземные парковки. УАСИ и заставляет.
 

Я убедился, что чиновники в близком общении кажутся более компетентными и живыми, чем на брифингах. Что с ними происходит при официальном общении — остается только гадать

В какой-то момент Улитко признался, что его пригласили на заседание только по вопросу мусоропроводов, а по другим он документов не брал. Впрочем, и без документов он неплохо ориентировался в дискуссии. В очередной раз я убедился, что чиновники в близком общении кажутся куда более компетентными и живыми, чем на брифингах. Что с ними происходит при официальном общении — остается только гадать.

После парковок и плотности застройки, дошло дело и до мусоропроводов. Суть проблемы — строить мусоропроводы застройщиков заставляют, а жители потом требуют от управляющих компаний, чтоб мусоропровод заварили. «А мусоропровод для 25-этажного дома стоит 3 млн, и за выходные его могут забить до восьмого этажа» — поделился опытом Владимир Мартыненков.

Возникли некоторые разногласия, требуют ли СанПиН наличия мусоропровода и могут ли местные нормативы разрешить его не строить. Было решено (если это во власти муниципалитета) избавить застройщиков от обязанности строить мусоропроводы, если предусмотрена другая система мусороудаления.

На этом заседание рабочей группы завершилось. Далее предложения должны пройти через управления мэрии, публичные слушания (их перенесли) и совет депутатов.

Хотя об отдельных нормах можно спорить, нельзя не отметить, что новые нормы куда более прозрачны и определенны, чем старые. Хотя некоторые сложные моменты остаются. Например, если у застройщика рядом два участка — на одном он строит жилое здание, а на другом — парковку.

Алексей Кондратьев успокоил застройщиков тем, что в таких случаях можно выйти на публичные слушания по принятию отклонений. Владимир Мартыненков высказал опасение, что найдетсякакой-нибудь упертый общественник («Не обижайся, Миша») и придет на публичные слушания с тем, что его дорога не устраивает, еще что-то не устраивает. «Не беспокойся, я сам буду вести слушания», — успокоил Владимир Фефелов. Вот и договорились.1

Алексей Мазур 



Image CAPTCHA

Логотип

ИнфоНарод.РФ

Информационный портал для городских сообществ!

Предложить публикацию

@

Модераторы содержания канала: Чижиков Роман Сергеевич; Бертенёва Ирина Константиновна; Роман Горлов;
Дата создания: 15.03.2014 (14:39)