(НЕСКОЛЬКО СЛОВ О ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫХ БОЛЯЧКАХ, часть 2, продолжение)

Автор: V. Liven
Дата публикации: 23.06.2015 (23:03)

Информация помечена тегами:

градостроительные болячки инфонарод

2117
* количество прочтений.

(НЕСКОЛЬКО СЛОВ О ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫХ БОЛЯЧКАХ, продолжение)
Часть 2.

О Правилах землепользования и застройки с точки зрения жителей:

    Деятельность по подготовке проектов правил землепользования и застройки, наряду с проектами документов территориального планирования и документацией по планировке территории, относится градостроительному проектированию.

Правила землепользования и застройки  (ПЗЗ) как результат градостроительного зонирования территории муниципального образования (согласно Ст.1 Градостроительного кодекса РФ), это прежде всего нормативный правовой акт, устанавливающий виды и параметры разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. «Роднит» ПЗЗ с градостроительной документацией входящая в их состав карта градостроительного зонирования.

     Главный архитектор г. Новосибирска В. В. Фефелов признавал: «Именно Правила (Правила землепользования и застройки г. Новосибирска) в настоящее время – основной инструмент, которым мы можем регулировать застройку. Готовим серьезные изменения в Правила застройки и землепользования, вводим новые регламенты, которые позволят более точно принимать градостроительные решения».

Утверждение совершенно верное при правовом регулировании градостроительства, принятом в РФ. Но ключевым словом в высказывании В. В. Фефелова здесь стоит считать «позволят» - ведь и помимо обещанных перспектив, специалисты мэрии и Горсовет трудятся над совершенствованием ПЗЗ перманентно, чутко откликаясь на затруднения застройщиков. (В качестве конкретного примера можно рассмотреть изменения ПЗЗ г. Новосибирска, внесенные в 2012 и 2014 г., чтобы в очередной раз снять ограничения для застройки зоны озеленения и сделать допустимым использование зоны озеленения под объекты инженерно-технического назначения, НЕ связанные с обслуживанием объектов, расположенных в данной зоне. Данные поправки открыли возможность для полного уничтожения зеленых зон в городе. Оба изменения понадобились под конкретные проекты, на которые мэр В. Ф. Городецкий ДО поправок уже заключил договор и подписал постановление. Эти проекты задействовали территории Сквера 40-летия Победы в Великой Отечественной войне и Сквера Континентов у ГПНТБ – подробности и факты ниже в комментариях.)

И опять «зеленая тема»: Правила землепользования и застройки г. Новосибирска в их сегодняшнем виде позволяют застроить все парки и скверы: трудами депутатов Горсовета (последовательно совершенствовавших ПЗЗ) в пресловутой зоне озеленения Р-2 можно строить: рестораны, 16-тиэтажные отели, церкви, ипподромы, психоневрологические диспансеры… К сожалению, это не анекдот. Это  положение ПЗЗ г. Новосибирска - включение объектов общественно-деловых и коммерческих в территории зеленых насаждений общего пользования (скверов, бульваров), отмечено как несоответствующее  федеральному законодательству в экспертном заключении, РААСН, выполненном в ответ на обращение от 10.07.2009 №7-295-2008 начальника отдела по надзору за исполнением законов в сфере экономики и природоохранного законодательства Прокуратуры НСО, советника юстиции Чунькова А. Н.

    Предыдущий мэр Новосибирска В. Ф. Городецкий ввел практику росчерком своего пера изменять границы сквера и выводить зеленые насаждения из состава городских лесов под строительство, чтобы обойти федеральное законодательство - сделать возможной застройку леса и выпадающих из градостроительного регламента скверов. Эти манипуляции с границами рекреационных участков превратили на территории Новосибирска в фикцию норму Градостроительного кодекса, запрещающую использовать городские леса и скверы в других целях. (Про городские леса – см. ниже в комментариях.)

Затем произвольно меняется зона под застройку; обязательные публичные слушания в этой цепочке действий являются фикцией. Так, в 2007 году в Горсовете было произведено перезонирование огромного количества скверов, парков и лесов в зоны, доступные для строительства. Среди этих участков были Нарымский сквер и леса Академгородка.

   ПЗЗ г. Новосибирска изменяются постоянно (хотя правила по определению существуют, чтобы соблюдать их, а не изменять). По мере надобностей застройщиков правила прирастают все новыми возможностями строить что угодно и где угодно, и позволяют жестко обосновать перед потрясенными горожанами очередное строительство на их шумозащитной полосе, сквере, детской площадке, в лесу: «данный участок отнесен правилами землепользования и застройки города Новосибирска к зоне средне- и многоэтажной застройки…» - вот так: «участок отнесен»… и беспредел становится «законным». Для этого-то, очевидно, разработаны и непрерывно «совершенствуются» в городе Новосибирске данные Правила.

       Суд апелляционной инстанции 27.06.2013 г., признав незаконной карту градостроительного зонирования в Нарымском сквере, установил: «Установление границ территориальных зон в правилах землепользования и застройки не может быть произведено безосновательно вопреки положениям закона. Согласно п.3 и п.4 ч.2 ст.34 Градостроительного Кодекса Российской Федерации при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом сложившейся планировки территории и существующего землепользования». ПЗЗ г. Новосибирска перевели огромное количество рекреационных территорий (скверов, парков и лесов) в зоны, доступные для строительства. 

     В заключении СО РААСН отмечено, что «...принятие настоящих «Правил...» вносит полный диссонанс в градостроительное зонирование территории г. Новосибирска, т.к. узаконивает смешение различных по своему назначению территорий (см. ст. ст. 22-25,28,36,41)».
С 2009 г. «Правила…» «развивались» в том же направлении. В настоящее время строить можно практически что и где угодно. Даже жилые дома в зоне общественно-делового и торгового назначения. (Как возможно для таких жилых домов соблюдение градостроительных нормативов; как они, например, обеспечиваются необходимой социальной инфраструкт урой? В зонах ОД-1 можно подселять тысячи людей, не планируя соцкультбыт, оперируя только квадратными метрами жилья!) Карта градостроительного зонирования Новосибирска при таких регламентах и их динамике «развития» стремится к фикции. 

Как значительное достижение Горсовета в борьбе с беспределом «правового регулирования» застройки Новосибирска в соответствии с сотворенными Горсоветом ПЗЗ, в «перекрытии лазеек для застройщиков» депутат В. В. Илюхин отметил: мы сделали отдельную зону стоянок, ничего другого там построить нельзя; «инвестор заявился на подземную стоянку, потом оформил ее как недострой, получил этот участок в собственность и тут же подал документы на строительство торгового центра, а по действующему законодательству какое вы имеете право отказать? Мы сделали отдельную зону стоянок, ничего другого там построить нельзя, и такие вещи уже не прокатывают».

(В. В. Илюхин - председатель постоянной комиссии по градостроительству новосибирского Горсовета и по совместительству глава совета директоров девелоперской ГК «Стрижи», члена Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА).

Но в действительности,  главная лазейка в такой ситуации – это получение участка в собственность на льготных условиях, если арендатор успел положить там пару кирпичей или завезти киоск, плюс новосибирские градостроительные регламенты, благодаря которым для новоиспеченного собственника становится возможным возведение на приобретенном участке ТРЦ-БЦ и тп впритык к жилым домам.

При этом правом на получение участка в собственность при завезенных «паре кирпичей» – крайне сомнительно. При наличии зарегистрированного права собственности на здание отказать в выкупе (приватизации) уполномоченный орган власти не сможет. Ну конечно, если разрешенный вид использования земельного участка позволяет строить на нем. По мнению Президиума ВАС РФ, применение ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается. С учетом высказанной Президиумом ВАС РФ позиции следует ожидать, что органы власти, уполномоченные на распоряжение земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, будут отказывать собственникам объектов незавершенного строительства в приватизации занимаемых участков. Удовлетворение требований об оспаривании таких отказов в судебном порядке маловероятно. Если же решения о приватизации в таких случаях будут тем не менее приниматься, то высока вероятность отказа в государственной регистрации перехода права собственности по договорам купли-продажи или признания такого договора ничтожным по иску заинтересованного лица.

Короче, «недостройщикам» ОМС НЕ должны предоставлять участок в собственность.

Но Илюхин говорит о застройщике, который ДОСТРОИЛ подземную парковку. Поэтому выкупил по дешевке участок в ОД или Ж и стал строить на нем «дуру» впритык к жилому дому. А наивная мэрия-то участок ему под парковочку выделяла… А суд по Кошурникова-5 игнорил СанПин по расстояниям от домов до «дур»…

А  введение зоны СА (зоны автостоянок) для «хитрого» застройщика легко преодолимо. Так как процедура перезонирования участка с согласия чиновников не сложна.

И даже с зоной автостоянок В. В. Илюхин лукавит: на зоне автостоянок можно строить офисно-торговые здания и спортивные сооружения с встроенными-пристроенными паркингами, высота надземной части – до 10 этажей. Такой Горсовет, включающий и г-на Илюхина, установил для зоны стоянок регламент. Застройщик вправе возвести на этой зоне 10-тиэтажную «дуру» бизнес-центра с пристроенной или подземной парковкой, если желает. А уж если и этого недостаточно (10-ти-то этажей)  для удовлетворения аппетита застройщика, то тогда он будет добиваться перезонирования.

(Примерами могут послужить манипуляции с   земельными участками «под парковку»  в микрорайоне Нижняя Ельцовка и на  Кошурникова-5.  По  Н. Ельцовке – ниже в комментарии.)            

Более того, участки «под парковку» в Новосибирске можно было получить без аукциона; чтобы восполнить нехватку социально-культурной инфраструктуры в городе, мэрия решилась на отмену земельных аукционов под некоммерческую застройку: под строительство объектов инженерной инфраструктуры, подземных и наземных паркингов, сооружений религиозного назначения, а также объектов социально-культурной направленности. А назначение объекта можно с легкостью изменить росчерком пера чиновника, уполномоченного департамента мэрии. «Включение в список «льготных» объектов паркингов привело к тому, что по всему городу строятся «многоуровневые паркинги с административными помещениями» на предоставленных без конкурса земельных участках, и даже менять назначение не придется. Ну и что, что в паркинге два этажа, а в административных помещениях – 22. Налицо ползучий захват земли с возможностью реализации коррупционных схем», - разъяснил Е. Загороднов (архитектор, профессор НГАСУ).

То есть «лазейки» не перекрываются, а напротив. Создаются коррупционные риски через процедуры изменения назначения участка и дополнительные перезонирования, зависящие от «отзывчивости» чиновников мэрии к идеям застройщика.

Однако – законодательством предусмотрено четкое ограничение свободы творчества и в работе над ПЗЗ, и при подготовке проектов планировки территории (уточняюих генплан). Градостроительное зонирование относится к градостроительному проектированию, а ПЗЗ, соответственно, к документам градостроительного проектирования. Соответственно, при подготовке проекта ПЗЗ, и при внесении в них изменений, прежде всего перезонировании участков, обязательно применение нормативов градостроительного проектирования.   Т.е. все-таки подрубает российский закон крылья нашим творцам развития города. Теоретически подрубает.

В продолжении: о Нормативах градостроительного проектирования.

 

Поддержите автора публикации

Быть автором - это не просто. Много сил уходит на то, чтобы добыть информацию, написать о ней публикацию и оформить её внешний вид. Сообщество ИнфоНарод.РФ не платит зарплат, но каждый день появляются новые публикации! Главной мотивацией наших авторов служит стремление донести до людей важную информацию, обратить внимание общества на волнующую тему. Если Вам понравилась публикация своим содержанием и/или оформлением, то, пожалуйста, поддержите автора рублём. Тем самым Вы покажете всему сообществу ИнфоНарод.РФ, что данная публикация действительно ценна и удачна. А автор сможет хоть немного компенсировать затраченное время.

рублей

Раздел комментариев к данной публикации:


Автор комментария: V. Liven
Дата публикации: 23/06/2015 (23:04)

~~Про городские леса.
В Лесном кодексе Российской Федерации дважды упоминается о городских лесах (статьи 23, 102), но при этом определение данного понятия в нем не раскрывается;  положения Земельного кодекса Российской Федерации, Градостроительного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» также не содержат определения городских лесов. Их определение установлено Лесоустроительной инструкцией, утвержденной Приказом Минприроды России от 6 февраля 2008 года № 31: к городским лесам относятся леса, расположенные на землях населенных пунктов (пункт 21).
Согласно статье 102 Лесного кодекса городские леса относятся к защитным лесам, а именно к категории лесов, выполняющих функции защиты природных и иных объектов, имеют особую экологическую ценность в качестве рекреационной территории, обеспечивающей отдых населения, способствующей снижению уровня загрязнения атмосферного воздуха, шумового воздействия.
Городские леса являются смежным понятием для различных отраслей права, которые в той или иной степени воздействуют на формирование правового статуса городских лесов и земельных участков, занимаемых ими, и ведущая роль в процессе формирование их правового статуса должна принадлежать лесному законодательству. Выведение территорий   из состава городских лесов в целях освоения под застройку  противоречит Федеральному закону РФ от 10 января 2002 г. N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды".
 


Автор комментария: V. Liven
Дата публикации: 23/06/2015 (23:05)

~~Точка: Скверы у ГНТБ. Скверы и трубы, трубы или скверы?
15 апреля 2013 г. экс-мэр В. Ф. Городецкий заключил договор № 1 по строительству магистральной теплотрассы в Сквере 40-летия Победы в Великой Отечественной войне и в Сквере Континентов у ГПНТБ.  На основании этого договора были выданы разрешительные документы и пошло массированное уничтожение двух Скверов.
Но Скверы эти отнесены, согласно ПЗЗ г. Новосибирска, к зоне Р-2. Согласно действовавшим на время заключения договора п. 3 ч. 1 Ст. 23 Правил как вспомогательный  вид разрешенного использования в зоне Р-2 называются объекты инженерно-технического назначения, связанные с обслуживанием объектов, расположенных в данной зоне. Магистральная теплотрасса, прокладываемая за счет уничтожения Скверов, необходима для планируемого и интенсивно начавшегося с прокладкой трубы  строительства коммерческого жилья, в котором заинтересованы инвесторы этой теплотрассы  /в том числе, ЗАО «СД Альфа Капитал», на строящиеся здания которого приходится 50% мощности этой трубы/. Т. е. прокладываемую по скверам теплотрассу никак не возможно отнести к объектам инженерно-технического назначения, связанным с обслуживанием объектов, расположенных в данной зоне (т. е. в зоне Р-2 территории Скверов). И одно это уже ставит строительство данной теплотрассы на территории двух скверов вне закона. Но в следующей редакции ПЗЗ (слушания прошли 14.01.2014) -
регламенты переведены из текстовой формы в таблицу, и в этой таблице (п. 26  ч. 21 этой таблицы) - как вспомогательный  вид разрешенного использования в зоне Р-2 называются объекты инженерно-технического назначения, БЕЗ уточнения «связанные с обслуживанием объектов, расположенных в данной зоне».
Таким образом, за счет переформатирования текста ПЗЗ с малозаметной потерей  части предложения «узаконена»  возможность беспрепятственного уничтожения оставшегося в городе озеленения в зонах Р-2 прокладкой через озелененные территории любых коммуникаций – что обычно финансово более привлекательно для инвестора, чем «кружить» по более длинному пути, вскрывать асфальт и т.п. При утверждении такой «поправки»  - то есть просто принятия новой редакции ПЗЗ – на слушаниях это, конечно, не раскрывалось - процесс полного уничтожения зеленых зон в городе будет продолжаться нарастающими темпами.
   В 2012 г. в сквере у ГПНТБ инвестор в лице ООО «Сиб-Фуд» запланировал разместить ресторан «на 50 посадочных мест площадью 400 кв. метров с 20 местами для парковки автомобилей». 27 июня 2012 года в Правила землепользования внесены изменения: теперь в зоне озеленения Р-2 (скверы, парки и т.д) можно строить рестораны до 50 мест после обсуждения на публичных слушаниях. Публичные слушания по плану строительства у ГПНТБ такого ресторана были проведены 24 декабря 2012г.  и, несмотря на протестное отношение жителей, «эксперты» на слушаниях  строительство одобрили. 16 января 2013г. экс-мэр Новосибирска В. Ф. Городецкий подписал постановление о разрешении использовать землю в скверах под строительство пяти ресторанов на 50 посадочных мест. Был заключен договор аренды на земельный участок площадью 2054 кв. метров под такое строительство на территории, незаконно исключенной из территории Сквера Победы. Но инвестор пожелал строить ресторан на большее количество мест, чем 50. И 27 февраля 2013 г. появилось решение Совета депутатов г. Новосибирска, в котором есть фраза: «- в абзаце четырнадцатом цифры «50» заменить цифрами «150»;».
/1.1.4. В статье 24 в пункте 2 части 1:: (…) - в абзаце четырнадцатом цифры «50» заменить цифрами «150»;./
Этот чиновничий шифр узаконил строительство в Р-2 Макдоналдса уже на 150 посадочных мест – с соответствующим уничтожением собственно озеленения сквера. Законным строительство в Сквере Победы все равно не стало - будучи включенным в зону Р-2, допускающим теперь строительство ресторанов на 150 мест, сам сквер является территорией общего пользования, на которую градостроительный регламент не распространяется – согласно п.2 ч.4 ст.36 Градостроительного кодекса Российской Федерации. В соответствии с данной нормой закона скверы застраиваться не могут. Но уладить вопрос с числом мест, по крайней мере, депутаты мэрии помогли. Повторные публичные слушания, по поводу строительства у ГПНТБ ресторана на 150, а не 50 мест, мэрия проводить не сочла нужным, решив обойтись «результатами» (т. е. положительным заключением своих  экспертов при неодобрении горожан) слушаний по строению у ГПНТБ на 50 мест. (Что действительно принципиальной роли не играет – жители не соглашались и на 50. А в сквере этом уже построены в нарушение закона бизнес-центр и трехэтажное здание узбекской кухни. Проектируемый ресторан планируется в 90 м от аффинажного завода, в его санитарно-защитной зоне, озеленение которой уже вырублено под строительство теплотрассы..
        Вот такой «Дом, который построил Джек» - и от сквера остается 0,1 га озеленения, соответственно, он как сквер прекращает существование (площадь озеленения сквера, согласно требованию федерального стандарта – не менее 0,5 га).
Кстати, неизвестно, что именно собрался строить «Джек» - 03 марта 2014г. в судебном заседании выяснилось, что СибФуду уже мало ресторана на 150 мест, он собирается перезонировать участок с Р-2 в ОД-1.  А далее открывается простор для строительства высотных гостиниц…)
 


Автор комментария: V. Liven
Дата публикации: 23/06/2015 (23:05)

~~Точка: Нижняя Ельцовка. Стоянка превращается, превращается стоянка…
За 4 месяца до выборов мэра города в микрорайоне Нижняя Ельцовка вспыхнул конфликт между жителями и администрацией, которая предложила вариант строительства автопарковки на земельном  участке возле дома №11 по улице Экваторная. (Следует уточнить – элитной многоуровневой парковки, стоимость машино-места в которой жителям не по карману.) Участок предполагалось оформить… на естественном склоне, в части реликтового соснового бора. Более того, при выборе участка не учитывалось множество объективных причин, не допускающих данное строительство. Мэрия города дала массово протестующим с декабря 2013 г. жителям разъяснения (за подписью В. М. Знаткова) о необходимости для микрорайона парковок. А за неимением территории, дескать – остается вырубать бор и обрушать на жилой квартал естественный склон.
Параллельно эксперты мэрии перезонировали в этой же Нижней Ельцовке участок 54:35:091050:1717 площадью 3285 кв.м, примыкающий к супермакету «Островок», из зоны автостоянок СА в зону общественно-делового и торгового назначения ОД-1. На данном участке размещена открытая автостоянка и планировалась многоуровневая  парковка. На этом месте не надо рубить деревья, сворачивать горы грунта. Арендатор участка, ООО «ОлмаСибИнвест», по договору был обязан построить на этом участке  парковку «в нагрузку» к отстроенному тут же «точкой» жилому дому без парковки. Но ООО «ОлмаСибИнвест», владелец также и супермакета «Островок», предпочел использовать участок под расширение своего бизнеса вместо нерентабельной парковки. И мэрия в январе 2014 г. (под массовый протест жителей против парковки в бору на склоне) произвела перезонирование   участка у «Островка» из зоны автостоянок СА в зону ОД-1. Таким образом  «ОлмаСибИнвест» освободились от договорного обязательства строить парковку. От экспертов мэрии не требуется никаких реальных обоснований для перезонирования, мнение жителей территории фактически не учитывается. Параллельно этому перезонированию автостоянки в ОД-1  В. М. Знатков отклонил массовый протест жителей против уничтожения «под парковку» бора – ну не хватает же микрорайону парковок!
 



Image CAPTCHA

Логотип

Антимайдан в Новосибирске

приглашения на акции движения в городе Новосибирске, актуальная информация от участников движения


@

Модератор содержания канала: V. Liven
Дата создания: 17.02.2015 (13:53)